Самое важное достоинство такого метода, когда проводится оценка всех видов недвижимости, оценка ценных бумаг, оценка бизнеса, оценка квартир и оценка коттеджей, в общем по отношению к рыночным и затратным заключено в том, что он главным образом отражает мнение покупателя об имуществе как о статье финансовой прибыли, другими словами, это свойство имущества учитывается как самый важный ценообразующий фактор. Этот способ оценивания тесно связан с затратным и рыночным методами. Например, все ставки по доходам, используемые в этом способе, зачастую следуют из анализа необходимых инвестиций; вложения на ремонт учитываются при расчете финансового потока как дополнительные капиталовложения; методы увеличения капитала используются при пересмотре различий затратного и рыночного способов. Единственным недостатком метода всегда будет то, что он в отличие других путей независимой оценки держится на прогнозных сведениях. Структура нашего метода На первом этапе при выборе доходного варианта рассчитывается предположительный объем суммарных доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период использования, т. е. временной отрезок, до тех пор, пока собственник собирается хранить за собой право владельца на рассматриваемые площади. Эти доходы рассчитываются независимо от всех постоянных капиталовложений, обязательных в целях сохранения имущества в определенном нормальном виде и для управления им, ну а после прогнозируется цена недвижимости в конце периода владения в долевом или абсолютном в отношении первичной цены выражении - термин называется значение реверсии. На последнем шаге вычисленные реверсия и доходы переводятся в окончательную цену методами дисконтированного денежного потока. Выбор способа капитализации следует за характером и качеством будущих прибылей. По тому же принципу делается оценка бизнеса. Прямая капитализация выбирается, в случае, когда предполагают стабильные или несущественно изменяющиеся с незначительным порогом прибыли. Если тенденция коррекции суммы не может быть определена или эти скачки несут вероятностный характер, то применяют дисконтирование денежного потока. Так, когда производится оценка недвижимости, оценка квартир надежно работающего бизнес-центра в плотно построенном центре огромного города, комиссия вправе с достаточной уверенностью прогнозировать, что доходы от аренды за конкретный период не станут значительно варьироваться. Но, допустим, высокую нестабильность доходов необходимо спрогнозировать, скажем, в момент оценки недостроенного, но подошедшего к завершению элитного населенного пункта в непопулярном осваиваемом районе, у которого не было времени заслужить необходимого признания. В случае если в ближайшем времени предполагается неопределенная динамика относительно прогнозируемых доходов, то логично применять этот же метод прямой капитализации, полагаясь на ретроспективные и современные данные по произведенным покупкам и сдаче в аренду применительно к объектам-аналогам |
